मॉर्गेज परिशोधन (Amortization) के लिए अंतिम गाइड: फ्रेंच बनाम जर्मन बनाम अमेरिकी सिस्टम

यह समझना कि आपका मॉर्गेज कैसे काम करता है, उतना ही महत्वपूर्ण है जितना कि सबसे कम ब्याज दर खोजना। जिस तरह से आपका ऋण परिशोधित (amortized) होता है—समय के साथ चुकाया जाता है—वह आपके मासिक भुगतान और आपके द्वारा भुगतान किए जाने वाले कुल ब्याज को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित कर सकता है।

इस गाइड में, हम विश्व स्तर पर उपयोग की जाने वाली तीन सबसे आम परिशोधन प्रणालियों का पता लगाएंगे: फ्रेंच सिस्टम, जर्मन सिस्टम, और अमेरिकी सिस्टम।

ऋण परिशोधन (Loan Amortization) क्या है?

परिशोधन एक ऋण को समय के साथ निश्चित भुगतानों की एक श्रृंखला में फैलाने की प्रक्रिया है। आप उपयोग की जाने वाली प्रणाली के आधार पर, हर महीने अलग-अलग मात्रा में ऋण के ब्याज और मूलधन का भुगतान करेंगे।

1. फ्रेंच सिस्टम (लगातार भुगतान)

फ्रेंच परिशोधन प्रणाली दुनिया के कई हिस्सों में सबसे व्यापक रूप से उपयोग की जाने वाली विधि है, जिसमें अधिकांश यूरोप और अमेरिका में मानक मॉर्गेज शामिल हैं।

प्रमुख विशेषताएं:

• मासिक भुगतान: स्थिर। आप हर महीने बिल्कुल समान राशि का भुगतान करते हैं।
• ब्याज बनाम मूलधन: शुरुआत में, आपके भुगतान का एक बड़ा हिस्सा ब्याज की ओर जाता है। जैसे-जैसे मूलधन शेष कम होता जाता है, ब्याज का हिस्सा सिकुड़ता जाता है, और आपके भुगतान का अधिक हिस्सा मूलधन की ओर जाता है।

फायदे और नुकसान:

• फायदे: पूर्वानुमेयता। आप ठीक-ठीक जानते हैं कि आपको हर महीने किस बजट की आवश्यकता है।
• नुकसान: आप शुरुआती वर्षों में धीरे-धीरे इक्विटी बनाते हैं।

2. जर्मन सिस्टम (लगातार परिशोधन)

जर्मन परिशोधन प्रणाली अलग तरह से काम करती है। एक निश्चित मासिक भुगतान के बजाय, आपके द्वारा हर महीने चुकाए जाने वाले मूलधन की राशि निश्चित होती है।

प्रमुख विशेषताएं:

• मासिक भुगतान: परिवर्तनीय (घटता हुआ)। आपका पहला भुगतान सबसे अधिक होता है, और यह हर महीने कम हो जाता है।
• ब्याज बनाम मूलधन: आप मूलधन की एक निश्चित राशि और शेष राशि पर ब्याज का भुगतान करते हैं। चूंकि शेष राशि हर महीने कम होती जाती है, ब्याज कम हो जाता है, और इसलिए आपका कुल भुगतान भी कम हो जाता है।

फायदे और नुकसान:

• फायदे: आप फ्रेंच सिस्टम की तुलना में ऋण के जीवनकाल में कम कुल ब्याज का भुगतान करते हैं। आप तेजी से इक्विटी बनाते हैं।
• नुकसान: शुरुआती भुगतान काफी अधिक होते हैं, जो पहली बार खरीदारों के लिए बोझ हो सकता है।

3. अमेरिकी सिस्टम (केवल ब्याज)

अमेरिकी सिस्टम, जिसे अक्सर परिशोधन के संदर्भ में "केवल-ब्याज" (Interest-Only) ऋण कहा जाता है, काफी अलग है।

प्रमुख विशेषताएं:

• मासिक भुगतान: बहुत कम (केवल ब्याज)।
• ब्याज बनाम मूलधन: आप हर महीने केवल देय ब्याज का भुगतान करते हैं। आप अवधि के दौरान शून्य मूलधन का भुगतान करते हैं।
• बैलून भुगतान: ऋण अवधि के अंत में, आपको पूरी मूल ऋण राशि एकमुश्त चुकानी होगी।

फायदे और नुकसान:

• फायदे: अवधि के दौरान बेहद कम मासिक भुगतान। उन निवेशकों के लिए अच्छा है जो अवधि समाप्त होने से पहले संपत्ति बेचने की योजना बनाते हैं या जिनके पास अनियमित नकदी प्रवाह है।
• नुकसान: बेहद जोखिम भरा। आप कोई इक्विटी नहीं बनाते हैं। आपको अंत में एक भारी भुगतान का सामना करना पड़ता है।

आपके लिए कौन सा सिस्टम सही है?

• फ्रेंच चुनें यदि आपको स्थिरता और एक सुसंगत बजट की आवश्यकता है।
• जर्मन चुनें यदि आप उच्च प्रारंभिक भुगतान वहन कर सकते हैं और कुल ब्याज पर बचत करना चाहते हैं।
• अमेरिकी चुनें केवल तभी जब आप एक स्पष्ट निकास रणनीति के साथ एक अनुभवी निवेशक हैं।

कोई फर्क नहीं पड़ता कि आप किस प्रणाली पर विचार करते हैं, संख्याओं को चलाना आवश्यक है।